Steuertipps

Renovierung: Umfassende Renovierung nach Kauf eines Hauses

Renovierung: Umfassende Renovierung nach Kauf eines Hauses (Stand: 31.05.2010)

Nach dem Erwerb eines gebrauchten Gebäudes werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmendurchgeführt. Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet.

Bei der Ermittlung der 15 %-Grenze werden nicht erfasst "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen". Erhaltungsarbeiten sind ausschließlich Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Und darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Der Bundesfinanzhof hat eine Entscheidung zur steuerlichen Wertung von "Erhaltungsarbeiten" getroffen, (BFH-Urteil vom 25.08.2009):

Erhaltungsarbeiten sind als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzbar und werden nicht in die 15 %-Grenze einbezogen. Dies gilt aber – so der BFH – nur dann, wenn sie isoliert und losgelöst von anderen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Falls die Erhaltungsarbeiten im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren anfallen, sind diese Kosten nicht separat absetzbar. Vielmehr werden sie mit den anderen Kosten zusammengefasst. Es handelt sich hier um eine einheitliche Baumaßnahme, für die eine Aufsplittung von einzelnen Arbeiten vermieden werden soll. So wird der Gesamtbetrag in die Prüfung der 15 %-Grenze einbezogen. Und wenn diese Grenze überschritten wird, handelt es sich insgesamt um anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der sich – zusammen mit den Gebäudeanschaffungskosten – nur im Wege der Abschreibung steuermindernd auswirkt.

(Stand: 31.05.2010)

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